El sector de la construcción es un pilar clave de la economía colombiana, no solo por su impacto en la generación de empleo, sino también por su capacidad de dinamizar más de 30 subsectores productivos.   Su influencia trasciende la actividad edificadora, impulsando la industria manufacturera, el comercio de insumos y el sistema financiero.   “No obstante, en los últimos años ha enfrentado un entorno desafiante, caracterizado por el alza en las tasas de interés, el mayor peso de la carga financiera sobre los hogares, la reducción de subsidios a la vivienda social y una desaceleración económica que ha afectado la confianza de compradores y constructores”, señala un reporte de la dirección de Investigaciones Económicas de Bancolombia.   Desde la perspectiva de los constructores agremiados en Camacol, la mirada es de optimismo para este 2025, que se ve como un año favorable y positivo por cuenta de las tasas de interés para crédito hipotecario desde el 9,3% efectivo anual, un hecho calificado como histórico, pues hace dos años se ubicaban en el 17% y 17,5%, es decir que se aprecia una diferencia notoria para que las personas a quienes en 2023 no les daban las cuentas, ahora puedan comprar vivienda.

¿Cómo sortear la escasez de subsidios?

  Un elemento esencial en la dinámica de la edificación en los últimos meses ha sido la reconfiguración de los subsidios a la vivienda, especialmente el programa Mi Casa Ya, que enfrentó fuertes restricciones en 2024.   La Circular 0012 del 16 de diciembre de 2024 anunció la suspensión de nuevas postulaciones y la limitación en la cobertura de tasas de interés por agotamiento de cupos, reduciendo el acceso a vivienda para miles de familias.   “En un contexto donde los precios continúan al alza, la ausencia de subsidios ha profundizado la desaceleración del segmento de Vivienda de Interés Social (VIS), tradicionalmente el más dinámico del sector edificador”, anotaron los analistas de Bancolombia.   Las mediciones del gremio de los edificadores están en línea con la más reciente Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo, que mostró que la disposición a comprar vivienda incrementó en 5,9 puntos porcentuales en enero de 2025 frente al mes anterior, y aumentó en 19,9 puntos porcentuales con respecto a enero de 2024.   Al analizar por ciudades, se observa que la disposición a comprar vivienda incrementó en tres de las cinco ciudades analizadas, relativo a diciembre de 2024. Es así como hubo un incremento en las ciudades de Cali (12,0 puntos porcentuales), Medellín (8,4) y Bogotá (6,8).

Comprar casa, ¿es el momento ideal?

  Las tasas de interés están en proceso de ajuste, los programas de subsidios vigentes y la diversificación de opciones de financiamiento han generado condiciones relativamente favorables.   Según Baltasar Urrestarazu, gerente regional del portal Fincaraiz.com.co, el comportamiento de las tasas será determinante, pues ya en el último tramo del 2024 impulsaron un mayor movimiento en la actividad edificadora.   De acuerdo con cifras del Dane, en el último trimestre del año anterior las actividades inmobiliarias tuvieron un crecimiento del 2% con respecto al 2023, lo que representó un repunte positivo que podría extenderse durante el primer semestre del 2025. Este escenario permite anticipar una mayor rotación del stock de viviendas disponibles.   Para quienes planean adquirir vivienda este año, es fundamental que conozcan ciertos aspectos que les facilitarán la toma de decisiones y el aprovechamiento de las oportunidades.   Urrestarazu, por ejemplo, sugiere evaluar la capacidad de pago y definir un presupuesto realista, como el primer paso, considerando no solo el valor del inmueble sino también los costos adicionales como la cuota inicial, escrituras y otros trámites.   Otro factor es la ubicación y el potencial de valorización de la vivienda. “Escoger zonas con alto crecimiento, buena infraestructura y acceso a servicios puede representar una inversión más rentable a largo plazo”, aconsejó.   También recomendó el uso de herramientas digitales, pues se han convertido en un aliado esencial en la búsqueda de vivienda, permitiendo explorar opciones, comparar precios y contactar directamente con vendedores y promotores desde cualquier lugar.

Recursos que se pueden usar para vivienda

  Adicionalmente, el experto mencionó que las cesantías juegan un papel fundamental, ya que pueden utilizarse para completar el pago inicial o amortizar el crédito hipotecario.   Justo hoy, vence el plazo para el pago de cesantías a los trabajadores. Este viernes, 10,3 millones de trabajadores en el país esperan el depósito de esta prestación social.   “Estos recursos son fundamentales pues, además de blindar a los trabajadores frente al desempleo, su uso más importante, les permite mejorar su calidad de vida a través de inversiones en vivienda y educación”, explicó Andrés Velasco, presidente de Asofondos.   Un estudio de este último gremio reveló que en 2024 las cesantías siguieron contribuyendo al logro de metas relacionadas con vivienda y educación. Es así como los trabajadores retiraron $3,1 billones para mejora de vivienda o liberación de deuda hipotecaria, mientras que $2,7 billones se destinaron para compra de vivienda.   “Esto quiere decir que aproximadamente 54% de los retiros totales se destinaron a usos asociados a vivienda”, destacó Velasco.   Camacol, a su turno, también valoró que en los últimos años un promedio del 53% de las cesantías ha sido retirado para ser destinado a inversiones relacionadas con la vivienda, incluyendo la adquisición y remodelación.   Este comportamiento refleja una tendencia estable en el uso de las cesantías para asegurar el bienestar y la estabilidad de los hogares, reafirmando la vivienda como una de las principales prioridades de las familias colombianas.   “La inversión en vivienda no solo fortalece el patrimonio familiar, sino que también impulsa el crecimiento del sector constructor, generando empleo y dinamizando la economía”   Desde la perspectiva de Loaiza no es posible que las administraciones locales saquen múltiples excusas para frenar el avance de los proyectos inmobiliarios. “El Estado pareciera estar diseñado para que no funcione, y siempre hay una razón para que las cosas no se puedan ejecutar”.   Curiosamente, la creación de Camacol en 1957 obedeció a la intención de simplificar los trámites y agilizar la construcción de vivienda, pero hoy casi 70 años después, esta tarea se mantiene.

La política de los subsidios de vivienda

  Los analistas económicos de Corficolombiana mencionaron que la suspensión del programa Mi Casa Ya afecta las expectativas de hogares y constructores, dificultando la reactivación del sector.   Esto impacta especialmente a los hogares de ingresos medio-bajos, quienes, sin subsidios, enfrentarían un aumento cercano al 40% en sus cuotas, limitando el acceso a vivienda VIS para quienes ganan menos de 2,5 salarios mínimos ($3,5 millones).   Por ejemplo, un hogar que esperaba adquirir una vivienda VIS de 135 salarios mínimos ($192,1 millones) a 15 años con una tasa de interés del 11%, con el subsidio de Mi Casa Ya podía pagar una cuota de $1,2 millones, pero sin este beneficio ahora tendría que pagar una cercana a los $1,7 millones.   Es decir, con la suspensión del subsidio, los potenciales beneficiarios del programa tendrían que pagar un 40% más en sus cuotas, limitando la adquisición de vivienda VIS.

Estas son las entidades bancarias que ofrecen créditos para la adquisición de vivienda

Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá, entre otros, son algunas de las entidades bancarias que ofrecen tasas hipotecarias para que las personas tengan su casa propia

La adquisición de una vivienda propia es casi el sueño de todos los colombianos como meta de vida. Para lograr este propósito, distintas entidades bancarias cuentan con créditos, de diferentes tasas hipotecarias, para la compra de una casa.   Los bancos cuentan con diferentes tasas para la prestación de crédito (no leasing) y las más rentables, de acuerdo con datos de la Superintendencia Financiera de Colombia, con corte a enero, para las viviendas VIS y no VIS, realizando un ponderado en la tasa y en el tiempo de pago (todas las opciones de tiempo), son Bancolombia, AV Villas y Banco Caja Social.   Según la Superfinaciera, Bancolombia cuenta con tasas que van desde 10,64% en vivienda VIS, hasta 10,83% en no VIS. La entidad ofrece el avalúo gratuito, es decir, el banco asume el valor para aquellos inmuebles que cumplan con los criterios establecidos, que, para la compañía, “es un ahorro directo para el nuevo propietario”.   La vinculación de los clientes puede hacerse a través de formularios digitales, firmas de documentos ‘online’ y otros procesos atados a canales de atención virtual. Los beneficios que entrega Bancolombia no son solo para los residentes en Colombia, sino también aplican para los colombianos en el exterior que viven en alguno de los 20 países que tienen operación.   “Las tasas de interés pueden variar de acuerdo con las políticas de riesgo de la entidad, plazo pactado, monto aprobado y condiciones financieras del cliente”, enfatizó Bancolombia sobre el análisis de las tasas.   Teniendo en cuenta lo anterior y con datos de la Superfinanciera, AV Villas cuenta con las siguientes tasas más rentables para la prestación y pago del crédito hipotecario, ya que, para vivienda VIS, está en 10,1% y no VIS la cifra llega a 10,2%.   Luego se encuentra el Banco Caja Social, que la misma entidad dijo que tiene tasas que van desde 10% hasta 15,7% para vivienda VIS y para no VIS van desde 10% hasta 17,1%.   La compañía activó el programa “Reduce tu Cuota” a partir del 3 de febrero, que está diseñado para apoyar a las familias que adquieran vivienda nueva de interés prioritario (VIP) o interés social (VIS) en Bogotá, al reducir el valor mensual de su cuota de crédito hipotecario durante un periodo de hasta 48 meses. “Esto contribuirá a aliviar su carga financiera y garantizar su estabilidad habitacional”, recalcó el banco.   Luego del top tres, con datos de la Superintendencia, se encuentran entidades como Davivienda, que tiene tasas para vivienda VIS de 10,99% y para no VIS de 11,14% en enero.

Las demás entidades

  La Superfinanciera dijo que, para la categoría de vivienda VIS, las demás entidades con tasas hipotecarias competitivas son Bbva con 11,1%, el Banco de Bogotá con 11,8%, seguido del Banco Agrario con 12,1%. Esta última recalcó que cuenta con la ‘Banca Hipotecaria’, especializada en facilitar el acceso a la vivienda propia de todas las personas naturales.   Banco Agrario de Colombia explicó que cuentan con cobertura en todo el territorio nacional, para la compra de vivienda nueva y usada, convenio de tasa compensada, plazos de hasta 30 años para VIS y no VIS. También tienen tasas competitivas en UVR o pesos disponibles.   Luego, para vivienda VIS están entidades como Scotiabank Colpatria con 12,4%, Banco de Occidente (13%), Bancoomeva (14,5%) y Banco Unión (15,9%).   Para la categoría de vivienda no VIS, según la Superfinanciera, están Banco de Occidente con 11,4%, Banco Agrario de Colombia (12,5%), Bbva (12,25%) Banco de Bogotá (12,46%), Itaú (13%), Scotiabank Colpatria (13,15%), Mibanco (15,94%), Bancoomeva (16,5%), Banco Popular (17,1%) y Banco Unión con una tasa de 17,6%.   Diego Palencia, VP investigaciones y estrategia de Solidus Capital Banca de Inversión, explicó que una familia debe sumar sus ingresos, tener un ahorro de 50% del bien, y crear una planeación financiera “definiendo muy bien” cuánto tiempo se quedarán con el activo.

El impacto de los créditos de vivienda de Bancolombia, el banco más grande

  Bancolombia desembolsó $7 billones para la adquisición de vivienda durante el año pasado. Con esto la entidad ayudó a más de 50.000 familias y de estas 18.900 aprovecharon las tasas especiales del banco, 10% E.A y 11% E.A. El banco desembolsó $3,8 billones a constructores para el desarrollo de proyectos de vivienda con corte a diciembre de 2024. Casi 70% de los créditos fueron utilizados para la compra de casa nueva, la mayoría para Vivienda de Interés Social (VIS) y Vivienda de Interés Prioritaria (VIP).